Vliv deregulace nájemného na ceny bytů v Praze

Abstract

Proces deregulace nájemného v České republice byl neobvyklý kvůli svému rozsahu, který byl zaviněn velikostí tržní deformace. Ceny na regulovaném trhu byly mnohdy až čtyřikrát nižší než ty na trhu neregulovaném. Nicméně náš výzkum je orientován pouze na pražský trh, neboť distorze zde byly nejzásadnější a zároveň trh s regulovanými byty byl v případě Prahy největší. Naším cílem bylo analyzovat dopad deregulace nájemného na ceny bytů a otestovat tím naši hypotézu, že deregulace by měla zapříčiňovat nárůst cen bytů. Za těmito účely jsme provedli ekonometrickou analýzu časových řad, k čemuž jsme použili FDL modelu, jenž byl vhodný pro podchycení opožděného efektu deregulace na ceny pražských bytů. Oproti očekávání jsme shledali, že pro naše specifikace deregulace snižuje obecnou hladinu cen bytů. Proto jsme diskutovali různé důvody a příčiny, proč by tomu tak mohlo být. Navíc jsme odhadli hodnotu toho být nájemníkem v regulovaném bytě, protože rozdílné hodnoty tržního a regulovaného nájemného měly i jakousi pomyslnou tržní hodnotu. Výstupy této studie tak umožňují lepší pochopení dopadů liberalizace na regulovaný trh a mohou být užitečné pro vylepšování deregulačních strategií pro vlády a vládní úřady.

The process of deregulation of rents in the Czech Republic was unusual because of its scope caused by huge market deformation, where prices in the regulated market were even four times lower than those in the free one. Nevertheless, we focused our research just on Prague's market, because the distortion there was the most significant and the market of flats with regulated rents was the biggest there. We aimed to analyse the impact of rent deregulation on prices of flats and to test the hypothesis that deregulation should cause an increase in their prices. For these reasons we conducted an econometric analysis of time series using FDL model, which showed us lagged effect of deregulation on flats' prices. Contrary to our expectations, we found out that in our case deregulation decreases general level of flats' prices. Thus we discussed variety of reasons, why it could be the case. Moreover we estimated the value of being a tenant in a regulated flat, as it had its market price due to differences between market and regulated rents. The findings of our study thus provide us with better understanding of impacts of liberalisation on regulated markets and could be helpful for improvements of deregulatory strategies for governments.